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我在越南有套房——越南买房投资心得

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发表于 2019-4-12 21:07:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 复审编辑 于 2019-4-13 10:15 编辑
5 `; z' X, v& a( Q2 D: i4 m6 j& t$ U- z! S& _* g
我是旅居越南的中国人,在越南这边呆了十几年了,其实越南这边经济好转也就五年左右的时间,前几年政局不太稳,经济也波动比较大,不过现在相对以前来说好很多了,热钱和制造业基本也资金重新开始投入越南这边。我个人感觉现在其实胡志明市就和2000年的上海差不多。你要说发达?也能算是个一线城市。你要说人呢,越南男人都比较懒,女人工作的比较多。我这几年做房地产投资也算是对越南的房地产市场比较熟悉了,今天我就讲一下西贡(胡志明)市的房地产市场吧。3 Q3 g5 @6 y% J0 ^1 a- I
越房观察-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-4-13 10:15 编辑 5 `; z' X, v& a( Q2 D: i4 m6 j& t$ U- z! S& _* g我是,越南证券,越南美女,(1) ; e/ C- Z6 i: e% `
越南的房产交易基础知识; J$ {7 q  m4 ?4 P
其实外国人能买房是2015年才开始的。之前想投资,只能通过越南人本地人中转,如果你找的人不靠谱,很容易被坑钱。不过就算对外国人开放了房地产市场,外国人也不能购买house,只能购买apartment(house是独栋房屋,基本上都是老式住宅,apartment指公寓,一般就是现在在建的高层和小区房)。在越南本地,house是比较受中老年人欢迎的,因为房子有永久产权和土地所有权,房价涨得比较快。但是外国人并不能买。市中心地段的house非常的贵,每年涨幅基本上可以达到25~35%,价格上和北上广基本上是同级的。一栋比较好的house经常是100万美元起,上不封顶。最高我见过437万美元成交的独栋house。: Z4 [! G$ j- Y, s4 \
越房观察-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-4-13 10:15 编辑 5 `; z' X, v& a( Q2 D: i4 m6 j& t$ U- z! S& _* g我是,越南证券,越南美女,(2)
) H0 G6 c' P9 Z接下来我们说说现在比较适合非越南人投资的apartment。外国人购买的话是50年产权,但是到期时可以免费续约一次,你可以把它看成是100年产权的。对于外国人来说基本上可以考察的投资房只考虑apartment就可以了。1 m" x9 s5 W: T0 v5 C2 z3 g3 h
由于产权的限制,并不推荐外国人买二手房,但是外国人如果想「买」二手房,只能向外国人买,如果想「卖」二手房,可以卖给当地人和外国人。$ I1 T' [" _+ V. Y
另,外国人买房不能在银行贷款。; f3 ^% ~# ~  l
胡志明市的房价% B+ S4 C2 V, n5 @
我有时候会带朋友来越南玩,他们会问我:越南是不是房子很便宜?我其实这个时候很不好接话,如果真的深入了解过越南的房价的话,是不会问出来的。+ e, {% @& _* Q* u
胡志明市作为越南实际上的经济中心,房价越靠近市中心越贵,均价4000美元/㎡郊区也要1700美元/㎡。在郊区买一间apartment的屋子大概需要准备80~100万人民币。已经比很多中国二线城市房价要高了。( ]9 B( ?7 r9 L; m3 I
越房观察-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-4-13 10:15 编辑 5 `; z' X, v& a( Q2 D: i4 m6 j& t$ U- z! S& _* g我是,越南证券,越南美女,(3)
4 {: L% k+ B8 F7 v+ e6 }6 G你比方说,之前胡志明市平盛郡有一套楼盘,均价是2200美元/㎡。配有一流的私人医院、国际学校、超大游泳池……从2014年开盘,价格涨了30%,平均每年涨幅就有10%。还有一套楼盘,在市中心那里,旁边就是均薪最高的金融街,均价都要5000美元/㎡。) ^, j5 x( _5 i- d# `8 Z
越房观察-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-4-13 10:15 编辑 5 `; z' X, v& a( Q2 D: i4 m6 j& t$ U- z! S& _* g我是,越南证券,越南美女,(4)
9 |: v/ ~# p2 e+ N8 o7 x7 `我个人见过的市中心价格最高的公寓是9000美元/㎡。你就想吧,这越南楼市也不是一般人能投资的起的。而越南年轻人月薪换成美元,差不多也就是300~500美元/月。年轻人基本不考虑在市中心买房,租房占大多数,买房更倾向在郊区买,毕竟越南的主要交通工具是摩托车,郊区和市中心也不算太远。* ]; L8 a, I9 n( h/ L+ K: u0 p
投资回报率' \8 T8 n; W" \
刚才说买房贵,其实租房也贵。2 }* o, @% i3 f( x0 G
平盛郡的那个楼盘,
* w# A6 ^+ K5 G) G: b$ K4 [一室一厅,按50平米算,月租800美元。
8 K4 Q, h7 X, x0 F1 X  z; X6 c两室一厅,按70平米算,月租1000美元。
: d% E4 @3 e8 v5 V- x三室一厅,按100平米算,月租1200美元。
; d" m, T8 l, `! V- y% J( Q你算吧,这价格比北京的租金都要贵了。以2200美元的均价计算,投资回报率在7%左右,10-15年就可以收回购房成本。
1 W" U5 Q  K3 z9 n/ s0 L) J) j: c对比北京,可能同价位房屋的房租刚够还每个月的房贷。胡志明市的这个数字非常可观。5 e" {4 Y6 }/ I& Z* t
一些出租成本:物业费0.6美元/㎡。别的都由租客自理。当然你也可以选择寻找中介进行托管,如果进行全托管,则每个月收取8%的房租作为服务费。建议还是寻找一些靠谱的开发商和中介。
: o5 V2 b+ Z+ a& F: f. y另,越南的apartment没有房产税,持有成本不高。. S2 [$ C: z* A+ |- v+ ~$ O
越房观察-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-4-13 10:15 编辑 5 `; z' X, v& a( Q2 D: i4 m6 j& t$ U- z! S& _* g我是,越南证券,越南美女,(5) . F" z3 d8 E8 @7 c& z8 T' K
越南房地产历史走势
2 g/ W4 }! O" B- U" H5 r越南总人口近1亿,人口结构以年轻人为主,19-40岁的青壮年劳动力约为45%。越南的两大城市聚集了全国近1/5的人口。且这两个城市的人口流入还在不断加速。
& b4 k: ^/ Q7 |. i' b' Z8 p就是翻版的北京一样,年轻人多,虽然贵,但房子还是刚需。
4 I5 \2 `/ V* a1 _+ U1 n越南的房价并不稳定,从2005年开始,越南的两大城市,河内市和胡志明市的房价步步上扬,直到2012年,中档楼盘的价格达到了2000-3000美元/平米,高档楼盘4000-6000美元。7 n! m- K, I2 i3 j
越房观察-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-4-13 10:15 编辑 5 `; z' X, v& a( Q2 D: i4 m6 j& t$ U- z! S& _* g我是,越南证券,越南美女,(6)
) l: ~/ }6 U2 f. J2013年房地产泡沫爆发,进入房地产投资低谷,14年政策调整,房地产市场回暖,15年开始允许外国人投资本国房产,也算是为房地产的进一步繁荣注入了一针强心剂。由于之前房地产泡沫已经破裂过一次,所以现在的越南房价其实水分非常少。都是需求推动房价。投资回报率可以说是非常的高了。
. v- v5 ]5 T  \/ ^7 U我了解到的,大部分来到越南买房的外国人,做的主要还是长期投资的打算。以目前的租售比看,还算是一笔划算的买卖。
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