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越南全产业链万字深度调研干货:2019年越南的投资机会在哪...

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发表于 2019-3-2 11:09:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 复审编辑 于 2019-3-2 17:59 编辑



导言:越南是我们的重要邻国。在发展道路、社会制度上,越南和我们具有相似性,这些理由使我们十分关注越南。近年来越南经济保持较快增长,近十年GDP平均增速在6%左右,远高出全球平均增长水平,成为海外一个很重要的投资领域。

未来越南的发展潜力有多大?越南的经济结构之变、房地产市场的蓬勃、改革开放.....有人认为越南像极了二十年前的中国,充满投资机会与增长潜力,而事实究竟是怎样呢?越南能否铸造下一个经济奇迹?

带着这些疑问,天风证券研究所于2019年1月10日-12日奔赴越南开展全产业链深度调研,从论坛上的越南宏观经济及政策解读、越南资本市场展望、越南房地产政策及投资机会等诸多专家带来精彩分享到中国中冶、博威合金、华夏幸福、中国天楹等公司交流的思维碰撞,再到厂区走访、房地产项目调研等实地亲身感受。3天时间虽短,但紧凑的行程下干货满满,现奉上天风证券研究所全产业链深度调研全集。


本文来自天风证券研究所报告,如需转载,请联系原作者。更多精彩内容,请下载扑克财经App(iOS及安卓版本均可下载)。



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开幕致辞


尊敬的女士们 先生们:

早上好。我是天风证券研究所副所长文浩,请允许我代表研究所以及因故不能出席的赵所长向大家致以诚挚问候。

今天我们相聚的越南胡志明市,是我国近邻国度中非常有朝气的国家和城市,大家也有类比是我国的上海,非常年轻化,高速增长。

我个人是第一次来越南,相信不少客人也如此。这样的趋势  也代表着我们这一代中国人在强大后也更加需要开阔的国际视野,不断学习新事物的好奇心。这也是我们这一代人难得机遇和挑战。非常感谢我们的越南当地合作机构,我们分析师邀请的各家公司领导,以及所有参与接待的同事们,感谢你们的付出。

天风证券作为一家十分年轻的券商 也和越南一样充满活力和希望。我们18年成功上市,当下市值380亿。我们研究所将会继续在领导们的支持下奋力前进,策划更多有价值的活动,争取把影响力扩展到国际上。本次活动就是一个好的契机和尝试。

最后预祝活动圆满召开 大家收获满满。有任何需要帮助请联系天风同事。

感谢。


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越南宏观经济解读


主题:越南宏观经济及政策解读

Interpretation of Vietnam's Macroeconomics and policy

演讲人:Nguyen Xuan Thanh

简介:

Nguyen Xuan Thanh是越南富布莱特大学公共政策和管理学院的讲师,在金融和公共投资教学、设计、和政策发展执行有二十年的经验。他也是哈佛肯尼迪学院(HKS)的民主治理和创新中心的高级研究员。在加入富布莱特大学之前,他是胡志明市市政府的一名官员。

Thanh的研究兴趣是银行业、公共投资和基础建设发展,他最近和正在进行的研究项目包括金融基础设施发展和越南银行业多重拥有制。

Thanh在富布莱特大学教授的课程有《公共政策入门》、《本土和区域发展》、《公共投资评估》和《公有领域的领导力》,他也定期在学院开展行政教育,并参与越南和东南亚公有部门的政策对话。

Thanh 获得新德里大学经济(荣誉)学士学位,华威克大学金融经济硕士学位,以及哈佛大学MPA学位。


演讲内容


   1.越南宏观经济形势

当下全球各国的经济几乎都面临着这样或那样的问题,越南的经济也处于转折点。尽管越南仍然是一个低收入国家,但GDP的增长非常迅猛。就像其他新兴国家一样,越南也会受到全球经济的影响,在2008年全球金融危机浪潮中,越南也遇到了一些结构性问题、企业开工不足问题、银行业坏账问题等等。但是2016年到2017年间,因为政府出台了一系列刺激经济的宏观政策,包括积极处理通货膨胀、解决结构性问题,进行改革等,越南的经济逐渐复苏,所以2016至2017年越南的经济加速增长。

但越南迅猛的经济增长引起了世界银行和IMF的担忧,2018年IMF提示越南的经济有过热的风险,他们认为越南的经济增长率应该保持在6.5%左右,但真实情况却在7%左右。事实上,近年来越南经济快速增长的原因主要包括两方面:

第一,2017年政府出台一系列调控政策,财政政策比较积极,货币政策也十分宽松,信贷增长明显。

第二,出口、特别是外国直接投资带动了越南经济发展。越南具备丰富的劳动力资源,有强劲的出口势头和FDI,是外商直接投资的热土。越南是出口导向型经济,70%左右的出口是外国直接投资带来。

   2.越南宏观调控政策

早在2018年初,越南就陆续出台一系列宏观调控政策,来应对2019年可能遇到的经济问题。

财政政策上,政府可以获得的资源和可出台的政策十分有限。与中国和其他东南亚国家等市场经济导向国家不同,越南政府在进行经济改革的过程中在财政上出现了一些问题,越南政府的赤字率很高,政府希望控制在5%以内,实际却在5.5%到6%以上。为了弥补赤字政府发行了大量债券,2016年以来,政府发行的债券占当年GDP均超过60%。因此政府面临的压力主要是弥补财政赤字,即如何把赤字率控制在比较良性的范围内。

货币政策上,政府也承受一定压力。政府开始控制信贷规模,希望将信贷的增速控制在17%以内。可以看出越南经济政策的出台周期,2009至2010年政策以维稳为主,2016年至2017年以刺激经济为主。

为了防止经济过热,2018年越南政府出台了收紧的宏观经济政策。所以越南2018的信贷增长开始下降,根据越南央行的数据,2015-2017年信贷的增长之前都在17%以上,2018全年信贷增长为14%左右。信贷增速下降对于股市、房地产来说并不是一个好消息,但是对于政府来说,经济不会过热。

2018年越南对通胀的控制很好,由于2016、2017年宽松的货币环境,2018年初越南的通胀压力很大,政府加紧了货币政策希望在下半年有效控制通胀问题。货币政策收紧确实有利于维稳,但对2018年的经济增长会有一定影响。

   3.越南2018年经济增长

尽管货币政策收紧,2018年越南经济仍然高速增长,增速7.1%,这是越南十年来增速最快的一年。主要驱动在制造业,由于延续了前几年的外国直接投资态势,2018年制造业增速约13%;由于宏观政策的收紧,建筑业和服务业增速下降;但是2018年农业有4%的增长,弥补了建筑业和服务业增速的下降。这就解释了为何在政策收紧的情况下,越南总体经济仍得以增长。

   4.越南2019年经济预期

关于越南的经济预期,在2017年底有两种声音:一类是乐观派,认为经济可以保持高速势头,另一类则担心越南经济过热,经济增长可能会减速。

有一个较为迷信的说法:越南人认为带9的年份都不乐观。1989年苏联取消了对越援助,1999年越南经济受到东南亚金融危机影响,增速下降到4%,2009年遇到全球金融危机,影响了股市和房地产,尽管有所复苏但仍非常微弱,经过多年的调整,经济才重回正轨。所以尽管人们对越南2019年的经济保持乐观,但仍然担忧在2019年经济的情况会不会如历史一般,有超出预期的危机出现。

尽管去年政府出台了一系列维稳政策,但整体的经济发展良好,不会出现经济过热,预计2019整体经济稳定,经济增速较2018年有所放缓,保持在6.8%左右,IMF认为可能只有6.6%,实际上不至于,越南仍有大量外国直接投资。在信用增长上,增长速度还会有所下降,保持在13%到14%。预计2019年越南的出口会有所放缓。如果政府对整体经济有信心的话,2019主要政策导向还会在维稳上。

   5.中美贸易战对越南的影响

预计2019年越南的出口会有所放缓,主要受到全球经济和中美贸易争端的影响。放眼全球,除了小岛国经济体外,越南是第二大外向型的经济体(新加坡第一),因为越南的出口占GDP的比重相当高。美国是越南第一大出口目的地、欧盟第二、中国第三,且中国市场的增长是最快的,所以越南担心中美贸易战对越南经济是否有影响。如果今年中美贸易战持续加剧,会直接导致越南对中国出口的数量会大降。

当然,在贸易争端背景下,越南的一些出口行业也会获益,比如旅行产品和海鲜,越南企业可以和中国企业竞争,将产品销售到美国。

中美贸易争端在某种程度上对越南有利还表现在外商直接投资。2019年甚至2020年国外直接投资可能依然有很好的态势,一些台湾地区商人担忧在中国大陆的投资会受到贸易争端影响,已经把部分厂搬到了越南胡志明和其他的一些城市。

与泰国、马来西亚、菲律宾等东南亚国家相比,越南还没有参与到贸易战链条当中,越南受到的影响还比较小。目前确实有很多外国的企业将产能转移到越南。制造业转移分为两种,一种是实质转移,将工厂转移到越南;还有一种是中转,企业在中国生产,但将商品先转移到越南再出口。

   6.越南经济中长期预期

中长期来看,内需和出口会支持未来越南的经济发展。

今天的越南就像15年前的中国,中越两国在经济增长上有很多相似点,比如都是(曾是)出口导向型,投资大都集中在公有项目,可以看到中国也在不断刺激内需,希望内需可以代替出口和投资在国民经济中的地位,成为经济发展的新引擎。

在内需改革上越南走的比中国更快,更关注内需的增长。相比于中国,越南人民倾向于消费,中国人民更爱储蓄,数据显示中国储蓄率达到60%,越南却只有28%。越南的储蓄率低可能造成债务控制困难,但另一方面也促进了消费,支持经济增长。目前的经济增速已经超过了越南的中长期预期。

如果从中期来看,越南的经济继续保持开放态势,依赖出口和外国直接投资,越南可以成为一个中等收入国家。越南会随之出现很多中产阶级的消费者,这些消费可以成为经济的另一个支撑点,在消费上可以比其他新兴国家做的更好。

   7.其他问题

1)低储蓄率与社会福利问题

中国储蓄率下降,但不会影响消费,政府仍然鼓励居民消费以支持经济。越南虽然储蓄率低,但只要政府出台行之有效的措施,老百姓就不会太关注储蓄的问题。事实上,越南的储蓄率在27%到30%,对比与韩国等东南亚国家,越南的储蓄率是非常正常的,只不过相对于中国而言显得低一些。中国老龄化问题已经显现,未来越南也会遇到这样的问题,需要越南政府提前做好准备,对社保出台做好计算,确保资金充足,同时还要确保经济保持开放。相信越南政府在制定政策时会考虑这些。

2)关于就业

从越南官方数据来看,就业率很高,失业率2.5%-3%。从非官方的数据来看,就业也不是大问题,因为越南有丰富的劳动力资源,现在希望将农村的劳动人口转移到城市从事服务业和制造业。

3)进出口结构

主要是农产品出口国家,能源和工业原材料上仍是进口国家,这些产品会受到国际大宗商品价格和国内通胀的影响。


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2019年越南资本市场展望


2019年越南资本市场展望

演讲人:  Hung PHAM &Giang NGUYEN

Associate Director

简介:Giang NGUYEN在西贡证券有五年的研究经验,目前负责检查整体的资产布局。她之前研究的领域包括食品饮料,纺织服装,银行和保险。在加入西贡证券之前,她在德勤驻越南金融咨询服务处工作了四年。她2006年毕业于越南国立经济大学,获得企业金融学位。她2010年6月获得ACCA资格认证。

Hung在2007年10月加入西贡证券,在资产管理部门工作,然后转到研究中心,现在是首席经济学家。2013年,在Hung的领导下,西贡证券荣获AsiaMoney代理经济商大奖的宏观经济最佳研究奖,而Hung本人也获得全国最佳分析师二等奖。在加入西贡证券之前,他在商务部的进出口政策处工作了八年。他获得越南河内外贸大学的对外经济学士学位,和悉尼大学金融经济和计量经济学的硕士学位(一级荣誉学位)。


演讲内容


2018年越南的经济增长较快,通货膨胀也得到了控制,主要受益于外国直接投资。我们看到过去很多国家主要在中国投资,现在都在转移到越南等东南亚国家,很多国际制造企业都已经完成了在越南的布局。如手机,耳机等电子产品已经可以在越南生产了。

外国直接投资中最有名的是三星,已经在越南培养了很多供应商,其实苹果也在越南开发了很多的供应商,苹果的采购中有15-22%来自越南。

外国投资比较迅猛主要因为越南的工人工资比较低,与其他发展中国家相比,越南的工人工资是比较低的。

在越南有越来越多的工业园区落成,外国的投资者更希望把工业园区建在北部,因为距离中国比较近更容易享受完整的供应链布局。

越南和中国一样都是喜欢执行5年计划的,越南正在进行十九五计划,目前的计划重视基建投资,计划中对海外投资的撤资有了更严格的规定。

19年估计在基建的投资增长有30%的增长,而且政府很重视基建投资,未来也会更加重视基建投资。

2018年中期新法规的执行,国企上市的步伐放缓了,估计在一两个月内,管理国企改革的政府部门就会成立,国企改革和上市进度可能会加快。

2019年越南面临的风险:

1,反腐的影响,越南也在进行反腐,18年建筑业牌照是否应该发给非国有企业就引起了讨论。

2,其他的风险还包含了贸易战,货币政策从宽松转向紧缩,还有国企上市的延后,对经济发展带来压力。

越南有股票交易所,现在上市的公司有1500家,市值达到1500亿美元,看上去越南市值看起来很大,但只占GDP的70%。

越南股市最大的板块是房地产,第二是金融机构(主要是银行和保险,)虽然越南有一些上市的券商但规模远低于银行和保险。

消费品板块是第三大板块,过去是最高的,但随着几个大型房地产和金融企业上市,消费品退居第三。

市值排行第一公司VC的市值达到131亿美元,是一家房地产公司,第二的VHM公司市值106亿美元也是房地产公司。

18年越南的股市下跌13%,一季度越南股市的表现不错,主要是石油等企业表现较好。4月达到高峰,平均PE达到20,后面就出现跳水。7月份利率和汇率出现较大转变,利率的转变和股票的变化具有相关性,银根收紧了利率上升,带来股票市场的下降。

各个板块来看,可选消费和地产以及金融的表现超前。可选消费品的上市公司中很多是零售连锁店和珠宝商,越南消费者现在更喜欢在百货商店以及连锁超市买东西,板块的收入和利润增长都很好。

越南房地产板块在13年达到底部14年开始复苏,15-18年房地产的复苏都很明显,17-18年之前预售的房子确认收入,收入和利润增长都很好。

银行板块的增长都还不错,信贷增长在14%,上半年银行很好的控制了信贷,利润增长超过40%,增长预期兑现后,下半年板块开始下跌。

2019年,我们认为越南市场会有复苏,公司的利润增长可能达到17%,股票市场可能出现10-15%的复苏。目前投资者的信心还没回复,利率可能继续上升,全球经济增长可能也有问题,所以我们并不期待PE的上升。估计股市上涨可能与利润增长保持一致。

在之前的外国投资者的交流中,越南经济增长已经形成共识,很多投资者都在关注一些龙头公司。推荐具有防御的高分红绩优股值得特别关注,建议投资者关注受惠于中美贸易战的企业,和电子商务相关的股票,和工业园区建设相关的股票。

从板块利润上看的利润还是地产,必需品消费以及金融排名最靠前,地产和金融板块在19年增速增长会低于18年,但仍在健康的范围内。

推荐的标的:


    MBB具有军方背景的股票,利润比较稳定,增长能保持在20%左右。2018年中期达到高点,后面出现回落。

    FPT是一家电信和高科技公司,业务一块是软件有一些软件出口到美国 第二块是电信占越南电信的80%。在接下来的两年中的业绩增长会有20%的增长,软件外包会有25%的增长,电信业务有15%增长,PE只有10倍是被低估的。

    MWG是零售集团,预计19年的业绩增长有23%,PE只有10倍。

    DXG是越南最大的房地产公司之一,19年的增长有20%,PE只有6倍。

    PNG是越南最大的珠宝零售企业,占越南珠宝市场的20%,19年有很多的新店落成,利润增长估计有20%。

    ACB是一家商业银行,主要进行个人业务,贷款政策比较宽松,2018年的信贷增长在15%左右。

    PTB是越南最大的木材产品制造商,中美贸易战的受益者。

    CNS名字是食糖公司,但实际上是全国奶制品的生产企业,占全国15%左右的市场份额。

    HPG越南钢铁企业,市场占比27%,19年的产能翻倍。

    VTP次新股,是越南第二大快递公司,市场占有率25%,受益于越南电子商务的进步,越南电子商务仅占零售的4%,未来发展空间较大。

    POW能源生产商,主要天然气和电力业务,越南每年能源需求上升10%,公司市占率12%,预计19年公司市占率可以达到30%。

    VEA农产品公司,持有其他三个公司的股份,比如摩托车公司和农产品公司。


电信和零售的公司对外国投资者的持股有持股的比例的限制,要投资的话可以考虑通过购买基金的方式进行。未来的2-3年里面会有一些企业会从名单里面消失。


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越南投融资环境和企业发展状况


中国银行(香港)胡志明市分行   公司金融部 副总经理 马佩玲

   1.越南简介



国土面积:32.9万平方公里

行政区划:59个省和5个直辖市

海岸线:3260公里

越南人口红利巨大, 平均年龄约31岁 •,35岁以下人口占总人口的55.6%。

GDP数据:2017年越南GDP总量 约2233亿美元,2017年增速6.81%,2018年全年达7%。

2018年外商对越直接投资登记金额达354.6亿美元,新设投资项目3046个。制造业仍然是越南吸引外商投资规模最大的行业,投资金额达165.8亿美元,占外商对越投资总额的46.7%。

优势:政局稳定,社会结构稳定,民族矛盾和宗教冲突少,65%信仰佛教;

土地劳动力成本低;

税收免二减四中部北部地区免四减九;

人口红利,年轻人口多;

汇率较为稳定;

融入国际经济体系,与主要国家签订贸易协议。

劣势:基础设施落后,现在还没有高速公路;

政治生态欠佳,工业技术薄弱,产业配套还在完善中,还是来料家加工为主;

外汇管制严格,中越关系有不确定性;

   2.越南金融市场和企业投资介绍

越南目前共有144家银行金融 机构,其中越南国有银行5家、越南本地股份银行31家、越南外资子行9家、联营银行2家、外资银行分行48家、外资银行代表处49家。

截至2018年5月 ,越南金融 机构的总资产为4490亿美元、资本充足率为12.14%。

2017年底的不良率为2%。越南目前有144家金融机构,外资银行分行有48家截止2018年5月越南金融机构总资产4490亿美元。

中资银行中中农工建交都在越南设有分行,国开行设立工作组。

近五年越盾汇率保持稳定。这主要得益于越南加大吸引外国投资,通过出口 导向型经济不断积累外汇。2017年越南外汇储备达到430亿美元,较上一年增 长13.16%。

一般认为,越南经济发展程度整体上大致落后中国15-20年左右,越盾的汇率 走势与人民币的走势相似。从中国90年代中期到本世纪初期的十年间,由于 中国外向型经济的快速发展,外汇储备的大幅增加,人民币汇率处于升值通 道。因此,亦有分析人士认为,在未来数年间,越盾汇率将继续保持稳定甚 至存在升值的可能。

税务优势比较明显,企业所得税20%,增值税10%。越南税法比较简单,企业所得税20%,增值税分为0,5%,10%。利息税5%,个人所得税5-35%不等。

企业所得税优惠,一般是20%,不发达地区和小企业17%。

最优惠税率是10%,高新技术和困难地区,社会服务行业等。

越南工业园区、经济区概况:越南现共有321座工业园区(其中FDI 投资开发共有43座工业园)、16个沿海经济区、03座高科技工业园 分别位于河内、岘港与胡志明市(预计2030年将会提升至06座高科 技工业园区)。 主要吸引投资在中部和北部,免4 减9,南部是免2减4。

越南是多个国际自由贸易协议成员:WTO、ASEAN-AEC、ASEAN-印度 、ASEAN-Australia/New Zealand、ASEAN-韩国、ASEAN-日本、 ASEAN-中国、越南-日本、越南-欧盟、越南-韩国、越南-亚欧经济 联盟、CPTPP等。

越南政府正在推动谈判其他协议:RCEP(ASEAN+6)、ASEAN-香港、越 南-各国包括:瑞士、爱尔兰、挪威。目前工业园区有321座。

   3.越南融资和外汇规定

根据越南央行2016年12月30日所颁发39/2016/TT-NHNN《关于越南金融机构对授 信业务有关规定》:



    企业申请授信前提条件如下:

- 借款人属于法人及具有民事法律行为能力(通过企业有关法律文件落实法人身份);

- 提款用途合法及符合越南有关规定;

- 项目经营方案可行;及项目具有明确借款及还款方案。



    企业不可使用授信额度用于以下情况:

- 用于投资、采购越南法律禁止经营行业、货物与服务;

- 用于支付越南法律禁止财务交易费用及款项;用于购买金条;

- 用于偿还贷款至贷款行,除非借款人在建设期使用贷款支付利息费用,同时利息费用已包含在项目工程建设预算中并得到有权机构审批;

- 用于偿还贷款至他行及偿还境外贷款(即用新还旧),除非:此贷款用于项目经营活动;贷款期限不可超于原有贷款期限;此贷款不属于还款期限重组贷款。

根据越南央行2015年12月8日所颁发24/2015/TT-NHNN 号通知和2018年12月30日所颁发42/2018/TT-NHNN《关于居民客户外汇贷款有关规定》,企业在以下情况下可使用外币贷款:

1、短期贷款用于支付境外的进口货物或劳务来服务越南境内的生产经营需求,而企业从生产经营活动需具备足够外币来源来还款。执行期限至2019年3月31日。

2、 短期贷款用于支付境外的进口货物或劳务来服务境外销售的生产经营需求,而企业从生产经营活动需具备足够外币来源来还款。

3、 中长期贷款用于支付境外的进口货物或劳务来服务境外销售的生产经营需求,而企业从生产经营活动需具备足够外币来源来还款。执行期限至2019年9月30日。

4、 给越南工商部年度核定的汽油进口特许企业提供短期贷款用于支付境外的进口汽油,而汽油企业没有或没有具备足够外币来源来还款

5、 短期贷款用于支付越南境内款项来服务境外销售的生产经营需求而企业从生产经营活动需具备足够外币来源来还款。外币贷款放款后,企业需要结汇成越南盾支付。

6、 贷款用于支持越南国务会已批准境外投资的项目。

7、 其他越南国家银行批准的项目

根据越南国家银行2014年8月11日颁发的19/2014/TT-NHNN《关于越南直接投资活动外汇管理指引》,外商投资企业:

FDI账户:企业只能在越南当地一家银行开立一个本外币FDI账户。

结算账户:企业允许在越南当地多家银行开立结算账户。



    外币结算账户汇入汇出用途限制: 汇入汇款:没有限制 汇出汇款/购汇申请:需具有明确汇出/购汇用途并需提供材 料给银行审核是否符合外汇管制规定。一般审核单据包括但 不限于:

- 采购合同

- 海关报关单

- 发票

- 提单

- 其他单据等(若有)

境外中长期贷款/境外短期贷款续期/境外短期贷款单笔提款期限超于 1年从首次提款日开始测算:可通过越南央行网站或纸质方式办理外债登记手续。

越南央行外债登记审批权限: - 1000万美元以下境外贷款:审批权限属于企业成立所在地/省份的 越南央行 - 1000万美元以上境外贷款:审批权限属于越南央行外汇管理局境 外贷款管理部门。

在收到申请人的齐备完整申请文件前提之下,外债登记反馈审批意 见工作时间: - 通过网站方式办理外债登记手续:12个工作日 - 通过纸质方式办理外债登记手续:15个工作日。

外债登记一般所需提供材料:外债登记申请书(03/2016/TT-NHNN附 录1);申请人法律文件,包括但不限于投资执照、营业执照(公证 版);经营方案、项目可行报告、借款还款方案、贷款协议、担保 协议(若有)。若文件为外语,必须提供越文翻译。


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越南房地产政策及投资机会


主讲人:A&Y 投资管理公司副总裁,田宇

   1.越南房地产市场回顾

越南全国1亿人口,胡志明1500万,900万常住,100万华侨,500万流动人口;河内 700万常住,300万流动,房地产市场主要集中在胡志明和河内。越南的家庭人口都在3-4个人,普遍是两个孩子为主。

供给量趋势和结构——开盘量从2007年1万套到2010年2万套到2015年4万套、中高端占72%供应量:2007-2009年大致在1万套左右,2010年由于开放越侨买房政策,开盘量大涨到2万套,2015年7月1号由于开放外国人买房政策,开盘量涨到4万套左右,到2018年回落到3万套左右,为30792万套。从结构上看,主要以中高端为主,历年累计看,豪华:高端:终端:普通=2%:30%:42%:26%。

销量及去化率趋势——销售量逐渐回落、去化率高位稳定:房地产销售和开盘的趋势相接近,从2007年的1.1万套到2010年的1.2万套再到2015年的3.6万套,去化率普遍维持在80%左右,2010开放越侨买房,成交量暴增,同时由于越侨对炒房和杠杆很熟悉,2010年因此进行反复抵押贷款,贷款利率不断上浮,最高20%的利率,导致2012开盘量和成交量大幅下降,是短周期泡沫破裂的时间点,直到2015年开放外国人买房才结束。

供需关系及房价趋势——目前处于供不应求状态、房价趋势依旧向上:2007年时候豪华型3000美金;高端2000美金;中端1000美金;低端800美金;到2018年豪华型5500美金;高端2200美金;中端1500;普通900美金左右;豪华住宅因为供给较少房价上涨较多;我们预计2016年开始供不应求的状况依旧还在(销售量>开盘量),从2016-2018年发生了几件事,2016年越南政府换届,2016年之前批的土地被一些地方新政府否决,2018年好几个楼盘发生火灾,因此对消防要求提高,导致2016之后开盘量有所下降,这个趋势到2020年左右供需相对接近,未来豪华型房价上涨空间也较大(2017开始韩国欧美人买房多,2018年之后中国人买房多);整体而言,由于胡志明仍旧流入人口较多,目前流动人口有500万,越南房地产市场还处于初期阶段。

交房量及租金收益率——2020年交房量会大增、租金收益率略有下降:本地开发商建筑周期一般是2年左右,海外开发商建筑周期一般在3年左右;2020年是中端交盘的高峰期。随着15年开始的交房量,租金回报率,这和交房量有较大关系:第二郡的租金回报从8%将至7%;第一郡相对平稳,一直在4%左右。

   2.2018年越南房地产市场现况

胡志明——开盘稳定、房价涨10%、销量下12%:总开盘30792套,对比之前没有增长;价格10%左右的同比增长,均价为1714美金;销售量31083多套,下降了12%左右;其中豪华型开盘5个项目,1600套,同比21%;5500美金左右,上涨17%;销量18%,高端楼盘28个项目,12000多套,开盘上浮;价格没变化;终端楼盘在1158美金,总销量16755套,下降20%;中端是主要的购买力所在,普通住宅,开盘量下降84%,价位上涨1%,销量1265套左右。这里面也包括外国人的力量。

河内——开盘量下降19%、房价下降2%、销量下降13%:总开盘量29840套,销售量25377套,均价1300美金左右,是一个供大于求的市场,河内类似北京,胡志明类似上海。河内大都是本地开发商为主,因为和政府关系好,可以很好的拿到牌照,开盘量大一些;胡志明主要是国际性开发商为主,标准比较高。不同的是,高端楼盘的价格是要超过胡志明的。河内的人比较习惯储蓄,比较习惯买房,也有河内人到胡志明来买房。

胡志明各区投资分析——看好第2郡和第7郡:以西贡河为分界线,类似上海,也分浦东浦西;河西相当于浦西,包括第一郡;河西相当于浦东,包括第二郡,胡志明人倾向于浦西;目前重点规划项目是第二郡和第七郡(和台湾合作),道路也宽敞一些,我们看好第二郡和第7郡(详见下图)。

越房吧-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-3-2 17:59 编辑 导言:越南是我们的紧张邻国。在发展门路、社会制度上,,越南证券,越南美女,(1)

越房吧-越南投资,越南私募基金, 本帖最后由 复审编辑 于 2019-3-2 17:59 编辑 导言:越南是我们的紧张邻国。在发展门路、社会制度上,,越南证券,越南美女,(2)

   3.法律政策及税务规划

外国人买房政策及流程:只要有合法签证就可以买房,一个项目的30%可以外国人买的,10%带土地产权也可以卖给外国人;外国人是50年产权,本地人是永久产权(freehold);外国人买的房产可以自由买卖、交易、出租。转美金可以随时转进转出,越南盾好进难出;外国人房子卖给本地人;本地人只可以卖给本地人,因为有30%的限制,不可以卖给外国人。

税率相对较低:买方税:10%增值税、2%维修费、0.5%的契税;卖房税:2%总价税;出租税:5%个人所得税和5%的增值税。


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