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朝鲜的房门没打开,越南会是国际房地产投资的好去处吗?

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发表于 2019-3-2 10:49:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 复审编辑 于 2019-3-2 18:00 编辑







编辑:大司炉

2019年2月的最后几天,越南成了全世界瞩目的中心。

当今世界“头号强国”美国,笼罩在神秘面纱之后的朝鲜,开放中的社会主义国家越南,任何一个国家的出场都足以吊足世界媒体的胃口。当金正恩与特朗普的第二次会面将在越南首都河内举行的消息传出来的时候,越南仿佛一夜之间站在了世界舞台的中央。

回首20世纪上半叶,朝鲜与越南,都曾与美国在战场上兵戎相见,甚至这两个国家建立,都是战胜了美国军事打击的结果。

而如今,时过境迁,美国已经是越南最大的出口市场,对美出口总额达到该国总出口额的20%左右(2017年);而牵动世界神经的朝美关系也似乎迎来了解冻的曙光。

如果朝美两国最终能在越南达成和解,河内这座城市可能将见证冷战结束以后,人类历史上最重要转折点。

01

资本没敲开的“朝鲜之门”



河内,这座有两千多年建城史的古都,一夜之间挤满了来自世界各国的“长枪短炮”。

河内大街上,售卖印有特朗普与金正恩肖像的衬衫的商铺吸引了数以万计的河内居民和来自世界各地的观光者,在一家免费理金正恩和特朗普发型的理发店的门前,为了能进行采访,记者们排成了长队。

在金正恩的专列跨过鸭绿江大桥那一刻,从丹东到嘉林(位于河内市中心的火车站)漫长的铁路线上,牵动了无数人的目光,甚至金正恩在南宁下车吸烟的画面,都成为当日刷屏的网络新闻图片。

全世界都开始猜测,如果朝鲜这片神秘的土地开放会怎么样?

2018年4月,朝鲜最高领导人金正恩宣布朝鲜将停止发展核武器的时候,中文互联网上就晒出了朝鲜几个重要城市的房屋价格:虽然房屋交易在朝鲜还没有得到法律允许,但平壤、新义州等地的房屋黑市价格已经炒到了人民币5000-8000元每平米左右。路透社估计,这个地下的房地产交易市场,可能是世界上增长最快的房地产市场。

现如今的中国网民对杨斌这个名字可能有些陌生了,但在十八年前,这个名字可谓牵动了世界媒体的目光。这位拥有荷兰国籍的中国南京人,在2001年《福布斯》富豪榜上排名中国第二。2002年9月27日,在沈阳的“荷兰庄园”,杨斌向世界媒体宣布,他已经与朝鲜方面达成协议,出任朝鲜新成立的新义州特区首席行政长官,这个新特区有自己的立法、行政、司法权,将是朝鲜开放的新窗口。消息一出,举世哗然。

然而仅仅几天之后,他就被中国警方逮捕,以诈骗、伪造票证、行贿等多款罪名被判处有期徒刑18年,并处罚金230万元。

越房吧-越南投资,越南私募基金, 本帖末了由 复审编辑 于 2019-3-2 18:00 编辑 编辑:大司炉2019年2月的末了几天,越南成了全世,越南证券,越南美女,(1)
▲差点儿“改变了朝鲜”的荷兰籍中国商人杨斌

资本不会放弃任何一片沉睡的土地,它永远等待着那些封闭门户的开放。每次在网络上出现的关于朝鲜“开放”的传言,都会牵动无数投资者的神经,毕竟,这块处女地蕴藏着无限的可能:历经贫困的大量青壮年人口可以支撑起一座“东北亚工厂”,承接来自中国、韩国、日本的代工订单,开放后的平壤、新义州、元山、罗津、南浦等城市将成为房地产投资者新的目的地,朝鲜的矿产出口、农产品进口也将带动世界其他国家的进出口贸易增长。

2月27日的“特金会”召开前几天,中国A股“东北板块”各股全线暴涨。

但任谁也没想到,2月28日,风云突变。当天下午,特金会进行到第二天,突然传出消息,特朗普与金正恩的二度会面不欢而散,双方没有达成任何协议,原定的午餐会也宣布取消,特朗普提前离开河内。

越房吧-越南投资,越南私募基金, 本帖末了由 复审编辑 于 2019-3-2 18:00 编辑 编辑:大司炉2019年2月的末了几天,越南成了全世,越南证券,越南美女,(2)
▲2月28日,“特金会”第二天,这场举世瞩目的会晤在一对一会面后不欢而散

前一日暴涨的东北概念股应声跌停,韩国股市、汇市双双走低,美股期货全线下跌。

作为东道主的越南,在会面开始时热热闹闹地赚足了世界的眼球之后,也立马被这突如其来的“利空消息”打了个措手不及。消息一出,28日下午,胡志明指数也暴跌2.5%。

世界资本想要打开朝鲜的大门可能还需要一个相当长的时间。我们不妨把目光转回这幕大剧中的另一个社会主义国家,越南。

02

开放国度的危机往事



与朝鲜相比,同为社会主义国家的越南,却早早褪下了那份神秘与封闭。

1975年4月,越南人民军解放南越首都西贡,历时二十年的越南战争结束。次年,越南南方共和国与越南人民共和国合并,越南社会主义共和国建立。

建国仅仅十年后,1986年,越南便开始了它的“革新开放”。而在“革新开放”以前的十年里,越南就存在着大量由农民企业、地下金融投机者和货币交易者、走私者组成的“影子市场”。

然而,同为社会主义国家,朝鲜版本的“改革开放”姗姗来迟。从地缘上看,白头山的“天降伟人”的确有理由将朝鲜封闭起来,成为一个“隐士之国”:北方中国和苏联(俄罗斯)这两个庞然大物自不必说,南方的韩国目前仍然处于法律意义上的“战争状态”;而东西两侧被海水包围的朝鲜,从明朝万历年间开始,中国和日本就开始在半岛上大打出手。

从地缘上看,越南并不像朝鲜那样可以成为一个封闭的“隐士之国”。

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▲越南地形图

总面积33万平方公里的越南,位于中南半岛的最东面,拥有着3260公里漫长的海岸线,呈S型走向的狭长国土由南北两个河流冲击平原和中部高地及其延伸向海岸线的低地组成,大部分国土暴露在大海面前,在国土中部的最窄处,海岸线距离越老边境仅仅五十公里——相比之下,朝鲜虽然地处半岛,却有着足够的地理屏障和纵深,也难怪它能继续在21世纪保持自己的封闭。

越南的高度开放,刺激着经济的快速增长,也吸引这各国投资者的目光。这其中,既有促进越南国民经济发展的各类投资,也有游荡在国际市场上寻觅猎物的游资和热钱。

2013年的经济危机,便是这些游资的“杰作”。

而当前投资者对越南最大顾虑,大多也是因为六年前那场金融危机的缘故。

2012年10月到2013年6月初的八个月时间内,胡志明指数从1105点一路下跌到371点,跌幅达到67%,胡志明市房价遭到腰斩,首都河内房价也下跌20%。一时间,越南国内投资者哀鸿遍野,外国投资者也纷纷“跑路”。

这场金融危机让很多投资者心有余悸,到2017年,当越南的房价与股市都接近2012年的水平时,还有很多人认为,越南的经济将再次陷入崩溃。

所幸,历史并没有重演。

回顾2013年那场经济危机,可以看出,过热的外商投资与不成熟的金融体系是越南经济最大的隐患之一。2007年前后,国际游资大量涌入越南,正巧赶上越南为了拉动经济增长,不惜举债招商,开放各类资本项目。2007年,越南国内外商直接投资(FDI)高达180.56亿美元,同比增长235.7%;而到2008年,仅仅上半年FDI就达到了140.53亿,同比增长高达289%。

“热钱”滚滚而来,拉动了房地产、股票和旅游市场;但是,在资本市场上“摸着石头过河”的越南政府也没想到,这些游资一有风吹草动,就会跑得干干净净。当热钱流入的时候,越南货币当局只看到了经济高度增长,没有相应地提高存贷款利率,也没有减少货币投放,任由经济一路“发热”,最后的泡沫破裂,也算是交了一笔不小的学费。

不过,这次金融危机并没有伤到越南的“元气”。危机之后,虽然股市与房市很长时间没有回到2012年的水平,但总体经济还是保持着高速的增长。廉价的劳动力资源,依然吸引着外资源源不断地奔向越南,国际各大品牌依然在越南投资建厂。世界各地的人们来到越南,在经济中心、旅游胜地购置房产,开办商铺工厂。

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▲印有胡志明头像的越南盾是越南的法定货币,近年来,由于进出口贸易差额和越南官方的货币政策影响,越南盾缓慢贬值,但总体表现在新兴货币市场中表现良好

03

经济繁荣的背后,真的是投资的“黄金时段”吗?



金融危机过去后,乘着国际产业转移的东风,越南的经济依旧保持着繁荣。

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▲越南2009-2018年第一季度经济增长情况

在世界所有国家中,越南经济的发展速度绝对居于前列:2011年至今,越南每年经济增速都在6%以上,2018年更是创下了八年来的最好成绩,达到了7.08%。经过中国南方部分省市的产业升级,相当一部分在中国东南沿海投资建厂的劳动密集型企业开始向越南转移,中国“腾笼换鸟”,腾出来的“鸟儿”飞到了越南这棵新树上。这个人口1亿的东南亚国家,有一半以上是青壮年人口,劳动力价格低廉,涉外的投资、购房政策也相对宽松,自然吸引了来自中国在内的世界各国投资者再一次大举进入。

伴随着城市经济水平的提升,当地房地产自然会水涨船高,从大类资产收益率的横向比较来看,房地产在这种情况下是最优秀的资产之一。毕竟按照同为社会主义国家的中国的房市经验,2008年那会儿炒房的人,从来就没有被亏待过。

那么,在世界主要国家经济低迷、中国国内主要城市纷纷出台“限购令”的情况下,越南房地产的前景究竟如何呢?

从表面上看,前景似乎是乐观的:毕竟,高速的经济增长会提高人们的可支配收入,也会推高主要城市的房价——如果说,房价从本质上是市场和投资者对房屋可以产生的价值的预判,城市产生财富的能力不断增长,那么房价也就会跟着持续增长。而且,根据越南现行法规,开发商提供的公寓中,有30%是可以售卖给外国人的,外国人购买越南公寓,享有五十年的产权,五十年后还能免费续期一次。至于一百年以后房屋产权的归属,这可能并不是外国投资者关心的问题了;况且,在当地居民保有土地永久产权的越南,外国人购房的产权限制放开,也不是不可能的事。

但是,要说越南房地产从此“前途一片光明”,恐怕也不尽然。

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▲2011年-2017年H1越南外商直接投资(FDI)走势图,近年来,大量外商投资进入越南,相当一部分流入房地产市场

除了宏观经济结构的缺陷以外,越南房地产业本身隐藏的风险就不容小觑。据越南官方数据,2018年,在越南国内的FDI总量中,房地产业的投资达到55.4亿美元,占比达到27%;房地产投资占到了外资对越南投资的相当一部分。显而易见的是,越南作为发展中国家,外国人买房子很多并不是用来住的,而是用来炒的。

所以,越南房屋价格到底被低估还是被高估?确实是一个值得商榷的问题。

见惯了北上广10万一平米的宅邸,越南最大城市2200美元一平米的房屋均价听起来并不昂贵;但是如果参照越南的平均工资,恐怕这也是一笔不小的数目。

2013年经济危机爆发以前,越南的房地产高速膨胀过一次。2012年,越南最大城市胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米,中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。事实证明,这个价格已经让真正需要房屋的越南人无法承受,而且当时,仅有10%左右的越南人愿意去贷款买房,国际游资撤走之后,越南房价大跌。2015年以后,也仅有50%的越南本地购房居民愿意贷款购买房屋。本地居民支付意愿如此之低,越南高企的房价背后,投资性购房甚至投机性购房的比例可想而知。

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▲作为法国殖民者最先占据的城市,位于湄公河三角洲的胡志明市(西贡)保留了大量的法式建筑,也继承了殖民地时代的繁荣经济和发达工业,成为越南最大城市,也是世界地产投资者青睐的对象

2015年新《住宅法》颁布后,尤其是对外国人购房限制的放松,越南房市走出了2013年危机的阴影,进入了新一轮的繁荣。

2018年10月份,越共中央党报《人民报》的网站上刊出了越南房地产经纪协会副主席阮文订在新闻发布会上公布的一组数据:“2018年第四季度,越南全国房地产市场呈现蓬勃发展的态势。据行内专家预测,价格不会出现太大的波动,并同2018年第三季度相比增长约0.5%~1%。”阮文订表示:“河内市和胡志明市的楼房价格同第二季度相比较为稳定,成交量多达1.3万套,其中大部分是刚需购房者,并未出现泡沫市场的迹象。”

《人民报》以“越南第四季度房屋成交量将猛增”为题刊载了阮文订的谈话,至少证明越南官方还是希望增加房地产投资者的信心,维持房价稳定的。至于这样的繁荣还能持续多久,就只能留给未来的市场去发现了。

04

东南亚的“新上海”?



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▲越南最大城市胡志明市,高速发展的城市吸引着来自世界各地的人们来此投资房地产

2003年,当上海房价涨到4700元/平米的时候,人们已经明显感觉到“房子太贵了”。上海市一位官员表示“在2003年政府将会加大打击炒做楼盘的不法行为。”但十多年后,上海市区房屋的均价早已超过这个数字十倍。

而同样作为国内最大城市的胡志明市,房屋均价2200美元/平米,据网站上的售卖信息,花188万元人民币可以在胡志明市的新中心第二郡买一套85平米两卧两卫的住宅。难怪越南人叹息买不起房的时候,外国投资者们却奔走相告:“错过了1992年的浦东,不能错过2019年的第二郡。”

与传统的经济文化中心第一郡隔西贡河相望的第二郡,曾经是胡志明市最贫穷落后的地方。而如今,它已经是外国投资者最青睐的房地产投资胜地:它紧邻第一郡的核心商务区,交通便利,设施齐全,人口众多,是胡志明市新的中心。第二郡的发展,让人想到了当年的浦东,曾几何时,上海人还说“宁要浦西一张床,不要浦东一栋房”;而现在,那些在浦东“望房兴叹”的外地人,恐怕也会羡慕那些当年在“拓荒”的第一批买房人。

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▲胡志明市市区区划图,第2郡紧邻传统的市中心第1郡,是金融服务业发展的新中心

可是奇迹真的会重演吗?

人们只看到了,上海房价持续二十多年的高速增长,却没看到房价高企的背后,是源源不断的外来人口进入这座城市,同时城市也为他们提供了足够的收入和机会。一个基本的经济学原理是,理性的住房者花一百万在拥挤嘈杂的城市买一套房子或在三十年的工作期间累计花一百万租一套房子,是因为在城市工作的这段时间里,他预期至少要比在农村种地三十年多挣一百万——健康繁荣的房地产需要不断有人来竞争在城市工作的机会。这也是房地产价格成为衡量一个城市发展前景的重要指标的原因所在。

而这座GDP占全国五分之一,工业产值超过全国四分之一,吸引外国直接投资是全国三分之一的越南第一大城市,今后还能吸引来多少来自全国各地的住房者,并给他们提供足以支付住房费用的工作机会与收入,都还是个未知数。

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▲胡志明市第一郡街景。由于基础建设的落后,作为最大城市核心商务区的第一郡遍布着小商小贩和随意停靠的摩托车

毕竟,虽然越南有每年3.1%的城市化速度,全国还有三分之二以上的人口居住在农村。但是,落后的基建和特殊的地理环境让城市吸引人口能力大打折扣。

中国的改革开放开始前,经历了三十年大规模的基础建设,建立了完整的铁路网络,公路、通讯、基层治理体系几乎都已经实现了从中央到地方的全覆盖。上海、深圳、广州、北京这些大型城市的发展,背后都有一整片相对发达经济区作为依托。

而“革新开放”的越南,其基建事业却远远比不上中国。

在“川金相会”的一周前,越南交通部长阮文体签署了越南南北高铁(河内至胡志明市)的可行性研究材料,在全世界都关注越南举行的“川金会”时,这份材料已经上报越南总理阮春福。这份提议为越南的高铁发展提供了三种方案:改造现有单线铁路(提速至70公里每小时)、建造双线铁路(提速至200公里每小时)或另建高速铁路专线(设计时速350公里每小时,运营速度320公里每小时)。在此之前,越南铁路发展程度极低,从河内到中部荣市的三百公里铁路,列车要行驶近一天才能抵达。而根据越南交通部的第三个方案,从河内到胡志明市的高速铁路贯通,还需要近三十年的时间。

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▲国土形状、地形地貌和基建投资不足等因素极大地制约了越南铁路交通的发展

不仅基建的落后大大制约了城市吸引更多外来人口的能力,政策与制度的缺陷也大大增加了房地产泡沫破裂的风险。对于外国投资者而言,如果进入越南房地产市场进行长线投资,可能会面临的问题是基建的落后让越南城市化率的进程放缓,导致租住房屋需求减少,房租下跌的境况;而如果单纯进行短线投资,则应当认识到,越南当前这种过分宽松的房地产政策毕竟不是长久之计。随着国际投资持续拉高股市和房价,河内一旦感到泡沫膨胀,吸取2013年的教训收紧政策,限制房屋交易,投资者会很难变现脱身。毕竟,这样的境况在中国不算陌生。

05

冒险家的乐园,未必是稳健投资的理想去处



套路千万条,避险第一条;投资不谨慎,亲人两行泪。

作为一个新兴发展中的社会主义国家,越南有着世界瞩目的高速经济增长,也有着开放的姿态。同时,它也缺乏同为开放中的社会主义国家的中国那样巨大的体量和先进的基础设施建设,面对疯狂涌入的国际投资,越南这艘航船在国际市场的海洋中究竟会驶向何方,还是一个巨大的未知数。

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▲胡志明指数(VNINDEX)是越南主要的股票指数,从100多点发展到现在1000多点,虽然发展迅速,但波动较大

对投资者而言,越南的投资前景,存在着诸多不确定因素:这是一个向上、开放而不够成熟的市场。在全球经济持续低迷的今天,越南想要创造自己的奇迹,可能还有很长的路要走。而对国际投资者,尤其是进入越南股市和房市的投资者而言,越南是一片值得去冒险的土地,但想要在这里获得稳定的收益,可能并不是一件容易的事情。

而越南会不会像她的北方邻国一样,拿出“稳外资”的魄力,将自己的金融事业引向正轨,可能也是下一阶段投资者进入越南房市应当最先考虑的问题。

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▲二十五年前,靠着“拍楼花”炒起来的海南房地产一夜崩盘,房价遭到腰斩,图为上世纪90年代海南的烂尾楼

随着中美贸易争端的持续发酵,包括中美两国自己在内的各国投资者都开始在世界其他区域寻找自己财产保值、增值的途径。东南亚无疑成为国际投资者新的投资目标。源源不断的投资给这些国家带来了高速的经济增长,推高了他们的股市和房市;但同时,大量外国资本的涌入也让这些国家房地产市场的刚需与泡沫间的界限变得越来越模糊。

对资本市场上的冒险家来说,泡沫破裂前就不能称之为泡沫,在泡沫的膨胀中火中取栗是资本艺术的体现;但对于追求稳健投资的投资者而言,可能审慎的投资态度还是更可取的。

Money never sleeps. 金钱永不眠。

不管是正在与西方和解并试图融入现有国际体系的朝鲜,还是承接全球化产业转移浪潮的越南,如何善用早已跃跃欲试的资本为本国经济发展服务,是摆在“天降伟人”和“阮核心”案头上的难题。

在资本不断寻求自我增值的同时,也不断填补着“价值洼地”。“近水楼台先得月”,作为朝鲜和越南的邻居,日益“走出去”的中国资本自然也不会忽略这两块“价值洼地”。如果资本既能增值,朝鲜、越南两国民众又能从国家的发展中获得切切实实的利益,这又何尝不是一件两全其美的好事呢?

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