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越南买房:中国最惨炒房客,正走上作死的绝路!

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发表于 2019-6-4 20:08:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(1)

群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将自己归入该群体,其原本独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。——《乌合之众》


01

投资越南房产

国人是怎样上当的?

------

中国人一向喜欢随大流,从股市到楼市,无不如此,很少有自己的判断。于是,我们经常能看到短时间内个别股市和楼市,高楼起、宴宾朋、楼塌了。


比如,最近很多人跟风投资越南房产,就走上了一条作死的不归路


我去过越南很多次,也接触了很多购买越南房产的投资客,他们心甘情愿掏钱的原因惊人得一致:


越南将复制“中国奇迹”,现在去买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值。


这个广告词听起来很诱人,但可惜这是开发商精心装饰的陷阱


越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(2)


因为信息不对等,很多投资客并不知道真实的越南是什么样的,也不清楚真正的越南经济到底好不好,更不能对越南的房地产发展做一个合理的判断。


那么,居姐今天就跟大家分享一下越南见闻,科普一下越南经济和房产。


02

经济奇迹?

吹出来的假繁荣!

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最近几年有一种说法,叫“越南奇迹”。大体是说越南的经济增速快,制造业发展好,将复制中国奇迹


去年春节,我也在越南逗留了几天。


有一次在胡志明市,打Grab(越南摩的)去商场。那位摩的小哥不懂英语,他在那里连说带比划折腾了二十多分钟,急得我出了一头汗,最后终于搞懂了他的意思——他想多收5000越南盾,不太到1.5元人民币……


我当然是非常爽快地答应了。晚上回酒店休息的时候,我回想这件事,觉得很像十几年前的中国农村菜市场,那时候大妈们为了省下几毛钱的菜钱,能跟菜贩子掰扯半个小时。


所以,越南人真的没什么钱,而越南经济发展也没那么好


很多中介吹嘘,“越南经济增速在6%以上”,将取代中国在全球制造业上的地位,将“创造越南奇迹”。这话说得真是够不要脸……


在越南逛超市的时候,我就发现一个问题:当地售卖的很多T恤都是孟加拉制造的。为什么呢?因为越南制造水平低、质量差,而且价格更贵。


其实,从去年开始就陆续传出:"韩国企业在越南频繁“跑路”!2000名越籍员工薪资无着落"、“越南媒体揭露韩国企业代表半夜跑路 拖欠越南工人百万工资” 等消息,还有不少外资公司正在进一步压低越南工资。


越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(3)


这说明:越南制造业的成本优势,并没有想象中的好


越南现在只能负担低端组装业务,比如袜子、鞋子、玩具等。和中国相比,越南有人力成本的优势,但电费和土地成本并不便宜(和中西部对比)。和孟加拉、柬埔寨、泰国等比起来,优势就更不明显了。


所以,要谈越南的经济繁荣,还为时尚早。相反,越南经济当下的危机倒是显眼得很:


越南经济的高速增长主要依靠扩大投资总额,三星曾一度占据越南出口的20%。


过度依赖国外资本,意味着一旦出现经济危机、投资下滑,那经济很容易就会崩盘。2008年全球经济的时候,越南GDP增速就明显下滑:


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更糟糕的是,越南的外汇储备极低,只有635亿美元,而外债又极高,达到1400多亿美元。一旦出事,越南很快就会被投机大鳄吃得一干二净。


03

人口和城镇化优势?

落后的表现≠崛起的象征!

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鼓吹越南房地产的无良中介和开发商,还经常提到的就是越南的人口红利和城镇化水平


所谓人口红利,主要是指越南人口年轻。越南人的平均年龄在25岁左右,而中国已经超过了35岁。同时,越南的劳动人口(15-64岁)占比接近70.0%,和2003年的中国很像。


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越南总人口只有9270万,相当于一个江苏省(常住人口8029万),从人口来说,越南的人口红利还不及中国。


更关键的是,人口老龄化水平低基本是落后国家的共同点,而绝不是一个国家发展起来的根本


这个道理同样适用于,以“越南城镇化水平低”为理由,宣称“越南房价必大涨”的论调。落后的地区城镇化水平都低,这是落后的表现,而不是崛起的依据。


其实,越南的城镇化想发展还是有一定难度的。


首先,越南大城市土地价格极高。拿胡志明市来说,无论是市中心的住宅、商铺还是市郊的土地,统统都贵。市中心一栋两层小楼加土地起码要两百万美金。越南的经济实力想在这样高额的成本下推进城镇化,难。


其次,越南的土地尤其是房产土地,是私人的。越南政府又不敢暴力拆迁,想协调这么多土地进行开发,进度自然不会快。


04

击鼓传花的游戏,

中国人就爱忽悠中国人

------

这一点,是我很不愿意承认的,但又不得不说。越南房产的火热,更多是中国资本在炒作,是一场中国人忽悠中国人的游戏


开发商经常会把胡志明市的高租售比作为噱头进行宣传,但实际上没有那么乐观。


去年五六月份,我的一个朋友被外派到胡志明市。据他反馈,当时外国人的收入在1000-2000美金,公寓的月租金在500-700美金,这的确是高租金回报了。


但在胡志明高档公寓最集中的第二郡,晚上几乎是黑灯瞎火,所谓的高租售比纯属蒙骗


另外,越南房地产是肯定存在泡沫的。


越南最发达的胡志明市,绝大多数人的收入在2000-3000人民币/月,整个城市只有部分地方能用信用卡,移动支付压根没有。至于我们习以为常的快递、电商、移动互联经济,更是天方夜谭。


胡志明市的公共交通水平,落后中国40年左右。下图是胡志明市中心的路况,路面有点烂了,比中国的四五线城市还差。


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尽管越南政府有很多轨道交通的规划,但以越南政府的腐败、低效,加上高昂的修建成本,基本都没戏。


这样一个城市的房价,市中心3W人民币/平,郊区2W人民币/平,别墅百万起跳。要说没有泡沫,你信吗?


可悲的是,这种破地方还有中国人抢着去买,甚至被越南开发商赶了出来。


在越南考察的时候,我就遇到过中国投资客被开发商扫地出门的情况,当时一个来自广东的投资客气愤异常,他操着方言骂道:“我绝对要整镬金嘅你叹!”(这已经升级到血海深仇的程度了)


照理说,这个广东人是要买房付款的,越南开发商没道理不要钱。其实,是因为新版护照上印了“九段线”


所谓九段线,是中国方面对南海领域的主权宣示,简单说就是九段线里面的都归中国。而越南方面认为九段线侵犯了他们的主权。


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▲图片来自百度百科


所以越南有骨气的开发商,见到印有九段线的新护照,是坚决不卖房甚至还要请你出去的。


05

腐败的政府,

永远无法创造奇迹!

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有人问我说,那越南真的就不可能发展起来了?


这个我还真不敢说,毕竟一切皆有可能。但就看越南政府腐败的样子,我觉得这个可能性微乎其微。


越南的腐败几乎是从上到下,官官相护的。之前,我的一个朋友旅游,通过AirBnb在胡志明市租了一间屋子。当时房东连护照和签证都没要,说是已经给当地警小费了。


这种小费类似黑道保护费的东西,非常普遍,而且有通用价格:普通房子一个月1百万越南盾左右,一般酒店的话需要二三百万越南盾。(不知道现在涨了没有)


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朋友入住第三天,有政府职员过来检查,于是他赶紧电话通知房东。结果,房东为了表达感谢还请他吃了顿饭。你猜为什么?


因为房东的房子刚装修完,需要拿当地政府的文件许可和确认,但你压根没办法知道他们啥时候来。最主要的是,他们过来的主要目的是拿小费(房东给了60美金)。


这就是胡志明,越南最发达,最开放的城市。


所以为什么越南外籍男子与越南女子入住酒店,必须出示结婚证,但当地的地下色情业和日本的官方红灯区相比,也毫不逊色


大概就是腐败作祟吧。


这样的国家和政府,我着实不看好。相应的,这里的经济和房产,我也不认为会有什么大发展。


撰文不易,如果文章对你有启发,请随手点赞和转发。


- END -

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越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(13)

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