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浅谈中美贸易战背景下越南房地产投资的机会和风险

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发表于 2019-6-4 20:18:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(1)

越南政治体制、经济发展轨迹、人口红利、经济增速和文化传统等各方面与中国最相似,让人有久违的熟悉感,中国的楼市奇迹,会在越南再度上演吗...

一、为什么看好越南?

2016年越南被美国的福布斯评为全球市场当中最有机会的一个市场,英国的经济学人也评论越南即将成为亚洲四小龙之后的又一个非常耀眼的经济体,越南之所以被看好,主要得益于以下的几个方面:

1)越南地理位置优越,政局稳定,当局很注重政治稳定和社会安定,2017年GDP增长超预期,达到6.81%,2018年,越南年度GDP增长涨幅为7.08%,创下了2008年次贷危机以来的最高增速,其进出口总收入高达4288亿美元,在亚洲国家中排名第二,仅次于新加坡;2018年下半年,富时机构(FTSE)将越南证券市场列入次级新兴市场观察名单。

2)越南处人口红利释放期

越南社会非常具有活力,在越南的河内胡志明市尤其能强烈地感受到这一点,从早晨5、6点到晚上10来点都是川流不息的车流,如过江之鲫,多且快,让人感到震撼,截止到20195月,越南人口数量超过9732万,并且还在持续不断增加,官方预测在2055年的时候将达到1.13亿人口,目前它的劳动力人口将近5500万,15-54岁的年轻适龄劳动人口占比超过了63%,平均年龄是29岁。而且越南劳动力素质在东南亚相对也是比较高的。

另外,到2020年,越南的富裕人口将会增长210%以上,中产阶级将会增长1.5倍以上,根据越南政府官方预测,越南富裕家庭数量预计将会从2016年的25万上升至2020年的53万,而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万,增幅高达52.8%。2017年越南的GDP增长是6.81%,2017年越南的人均GDP已经增长到了2385美元,2018年越南人均GDP则达到2587美金,即将快速接近3000美金,根据其他国家,中国及欧美一些国家的发展历程来看,当人均GDP达到3000美金的时候,房价将会快速上涨,越南房地产行业目前正处于爆发的前夜。

越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(2)

2018年越南经济规模指数


3)虽然目前越南的人均GDP才两千美金出头,但越南的智能手机普及率已经达到了和日本差不多的水平,2015年越南汽车销量的增速达到了55.9%。而且汽车销量连续几年都出现暴增,从这个侧面可以看到越南崛起的一个强大的购买力,越南老百姓普遍比较勤劳务实、性格温和友善、基数庞大的人口红利,将随着经济发展释放出较大的内需以维持并推升越南的经济发展。

4)经济与出口结构不断升级

越南以前的出口产品除了资源类的产品,就是纺织品以及农产品等等,目前已经从资源输出型向加工制造型转型,同时它的出口结构也在不断的变化。

在整个的经济结构当中,农林水产占15%左右,工业建筑业占到了34%,服务业占41%。

5)汇率稳定,贸易顺差、外资涌入

吸引大量投资到越南的另一个原因是它近几年的通货膨胀指数非常的平稳,2013年以来,Cpi通货膨胀指数基本上都是在3%以下,外资持续涌入越南的FDI(外国直接投资)近年来增长迅速。2017年吸引外资358.8亿美金,同比增长45%,已注册的FDI金额就达到了170亿美元,同比增长50%,而同时由于外资的大量的涌入,出口迅速增长及贸易顺差,越南的外汇储备也在迅速上升,目前越南外汇储备达575亿美元,比2005年翻了6倍。

外资对越南的未来相当看好,越南也成为了继中国之中,西方各国最为看好的加工厂建设地。2018整年,外来直接投资资本高达191亿美元,较之2017年涨幅高达35.46%。外资流入的,主要进入的领域是制造业,制造业承接了外资流入的份额是45%,换句话说外资投向越南,它主要是投向了中低端的制造业,如今越南已经逐渐代替中国,未来有望成为世界最大的制造大国之一。

另据越南计划与投资部外国投资局透露,2019年前4个月越南吸引外资创4年来新高。FDI到位资金约达57亿美元,同比增长7.5%,截至4月20日,外国投资商的新批、增资及出资购买股份总额达145.9亿美元,同比增长81%。据此,越南新批外资项目1082个,协议资金达53.4亿美元,同比增长50.4%;外国投资商出资、购买股份的数次为1653次,出资额达56.8亿美元,同比增加两倍,占协议总额的52.6%。此外,增资项目395个,增资资金达21.1亿美元,相当于2018年同期的94%。

从投资地点来看,外国投资商已对越南53个省市进行投资,其中河内市是吸引外资最多的地方,吸引外资达44.7亿美元,占越南吸引外资资金总额的30.6%。其次是胡志明市,吸引外资达23.7亿美元,占16.3%。平阳省位居第三,吸引外资达10多亿美元,占7%。

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 6)爆发性增长的旅游

越南另外一个非常亮眼的行业是它的旅游业。越南的旅游业近些年呈现了一个爆发性的增长。2017年越南接待的国际游客量已经接近了1300万,比上一年同比增长了接近30%,这也是越南旅游业有史以来最高的增长率。同时越南也是全球游客量增长最快的十大国家之一。越南这几年接待的国际游客的数量,都是以百分之二三十的增速在增,创造的经济收入约达500万亿越盾(约合227亿美元)。2016年中国到越南的旅游的人数,已经达到了270万人次,同时中国也已经成为了越南最大的一个游客来源地,而到了2017年,中国游客到越南的旅游人数已经突破了400万人,这个增幅非常惊人,与2016年相比增长了接近50%左右。根据越南统计局数据显示,2010年越南全年游客数为500万人/年,8年间快速增长至2018年1550万人次,绝大多数游客来自亚洲,超过30%的游客来自中国。2018年游客数同比增长19.9%,其中来自亚洲的游客达到1207.55万人次,同比增长23.7%;来自欧洲的游客共计203.79万人次,同比增长8.1%。

2018年赴越南旅游人数最多的三个国家是中国,韩国和日本,来自中国的旅客达到496.65万人次,同比增长24%左右;韩国旅客348.54万人次,同比增长44.3%;日本旅客82.67万人次,同比增长3.6%。

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  越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(5)

                                              “海上桂林”-越南下龙湾


7)承接承接国际产业转移,大量新企业成立,2018年越南新增注册企业为131300家,经济空前活跃,从工业化发展的普遍规律看,越南目前处于工业化初期快速发展阶段,即所谓的起飞阶段,有很大的发展动力、活力和发展空间,

以目前越南的国内,以及它周边的国际政治经济环境来说,特别是中美贸易大战越演越烈的情况下,越南经济保持十数年的快速增长,是一个非常大概率的事件,在当前制造业大量转移的背景之下,越南仅仅依靠其基数非常庞大的人口红利,就足以支撑十五年左右的黄金发展期。

8)大城市“虹吸效应”

由于和中国的经济发展路径极其相似,在制造业高速发展的过程中,越南两大城市胡志明市与河内的人口和经济增速都明显快于其它地区,特大型城市经济规模必然导致人口、资金、产业的聚集,形成对周边地区乃至全国产生虹吸效应。全国的有钱人和精英都要来这里配置高端房产以对抗越南盾的贬值趋势,带动了民间财富的进一步的集中,从而给房地产市场带来超常规的增长速度和空间。

目前,越南城市化率还只有34%左右,且每年正以2.8%的速度增长,众多农村和小城市的人口向两个大城市聚集,预计在2030年,胡志明市将成为人口超过2000万级的超大城市。城市化带来的巨大人口迁入,尤其将给胡志明市和河内的楼市带来大批住房刚需,目前胡志明及河内的公寓供应数量与速度还远远达不上城市人口的增数。

越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(6)

2018年一季度到2019年一季度胡志明公寓交易数量


越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(7)

2018年一季度到2019年一季度河内公寓交易数量


9) 6-9%的租金回报率(以胡志明市与河内房地产为例)直接秒杀了其他重要的东南亚城市。

10)胡志明市与河内的不断增加的基础设施项目,包括城市铁路系统和环路,都大大提高了外围地区的可及性。

11)越南M2(广义货币)供应量速增为15%左右,货币投放量的持续加大,将进一步推动当地资产价格的上涨,而影响M2的因素主要有2个,第一为贸易顺差,越南不断增加的贸易顺差赚取了巨额外汇,对应需要发行越南盾,过去三年越南外汇储备也增长了2.3倍;第二为外资流入,越南大力吸引外资,越南2018年实际吸引外资高达1856.6万亿越南盾,同比增长11.2%,而主要投入制造业中,占比达45%。越南商业银行一年期存款利率大概为7.5%左右,贷款利率大概为10-12%左右,随着经济的不断发展,银行存贷款利率的不断下行,居民的存款将转向房地产等其他资产的投资,在低利率前提下投资者并且会加上杠杆进行投资,这也将促进房价的进一步上涨。

二、投资越南房地产的风险

从上述宏观和楼市基本面来看,似乎越南房地产,尤其是胡志明市与河内的房产未来是只赚不赔的投资标的,但是风险可能躲在看不见的角落,作为典型的发展中国家,赴越南投资必然会遇到这样和那样的风险,这与任何其它投资一样,在越南买房,并不是闭着眼睛瞎买就能赚到的。

1)外资扼住经济咽喉

据HSBC(汇丰银行)在2月一份报告中称,由于越南可能会在2019年逼近该国宪法规定GDP的65%的债务比例上限,因此将越南列为了东南亚最需要巩固财政的国家,《越南青年报》报道,根据财政部此前公布的公共债务信息,越南2015的公共债务总额高达2000兆,约940亿美元,占GDP的61%,接近危险线的65%,

美联储提前退出量化宽松,连续加息7次影响,越南经济或继阿根廷、土耳其、巴西、印尼、印度五国之后正在成为新的“玻璃之国”。当强劲的美元周期将继续下去,一旦越南经济真正成为一个新的“玻璃国”,目前美元和石油双重乌云来袭,越南的经济及货币将受到最为严重的影响与考验。

2)房子流动性的问题也是投资时需要考虑的重要因素,目前越南的二手房市场尚处于萌芽状态,大批接盘刚需仍处蜗居状态,这些动辄数千美金一平米的公寓楼对于大部分工资只有413100越南盾(约合人民币1207元)每个月的刚需越南人而言根本不敢奢望,当你找不到大量的接盘侠时,再高的房价也只是有价无市。

3)配套基础设施滞后

城市的硬件设施不足以满足一些经济较发达地区投资者的居住需求,同时由于医疗,基础设施等方面的滞后,这些地区也不适合经济较发达地区的老年人来此养老度假。因此,你也不要指望发达国家的外来移民来接盘你的房产。

4)政府调控能力弱

越南经济非常依赖出口和外资。如今中美贸易战再次打响,美联储加息,外资大量逃离,受伤最严重的就是类似越南这样的外向型经济国家。

越房观察-越南投资,越南私募基金,                                                                                                    ,越南证券,越南美女,(8)

5)汇率风险

过去10年,每年越南盾对人民币都会贬值4.6%,就算越南每年房价涨幅在7%左右,那么实际增幅只有2.4%。

汇率波动可能让上涨的房价回吐,回看过去10年越南盾与人民币的汇率,可以算出每年越南盾对人民币会贬值4.6%左右,目前,越南每年房价增幅约为5%-8%,算上汇率贬值,越南房产年实际增幅将只有0.4%-3.4%,越南资产价格皆是越盾计价,越盾汇率近10年对美元走势,从19000元跌至22300元,跌福超过16%,越盾贬值将影响房地产增幅获利。越南房价算是东盟中价格相对较为便宜的,特别是近5年汇率2015年8月新兴市场小风暴,汇率只小跌5%,算是新兴市场相对稳定的国家。

越南盾与美金挂钩,近阶段特别是2019年5月中美贸易战背景下,越南兑换人民币处于升值状态,随着越南经济的进一步发展,不排除投资者还可以享受越南盾本币升值的机会。

6)政治风险,包括中国跟越南的关系,很多人都会担心中越关系,但其实如果你仔细研究分析一下就会发现,同为社会主义的两个国家,执政两党的关系始终十分密切,并保持着密切顺畅的沟通交流。前几年曾发生的排华事件,本质上是由于当时越南执政领导人的误判及一定程度上的纵容,而从另一个方面去看,经过此次事件,越南执政党相信也认识到如一味纵容民族主义情绪,将可能影响到其执政稳固性。因此,近年以来,两国关系渐渐稳步发展,尤其本届政府上台后,中越关系近两年总体明显呈现升温,对于越南来说,执政的稳定、经济的快速发展将是第一要务。因此以目前的国际政经环境,总体判断,今后小摩擦肯定会有,但相信双方政府都会将其控制在可控范围内。如无意外,两国关系在未来总体将呈现曲折上升的态势。

至于f华情绪,更多还是被政治势力鼓动起来的。越南内部政治斗争很多,国外势力对他们的影响也很大,所以这更多的是一种政治操作,所谓的情绪也是被制造出来的。用我们的观察,越南是一个政治社会化程度极低的国家,生活气息很浓,老百姓很务实友好,他们更关心的是怎么赚钱致富,关心到底是中国货好还是日韩货好,普通老百姓对政治是不太关心的,所谓两国关系好与坏更多的还是政府的事。

提到阿里巴巴集团的JACK MA几乎无人不晓,马云深受越南青年的追捧和爱戴,成为家喻户晓的“国际巨星”,这不仅因为马云是亿万富翁,而更重要的他们认为马云的创业理论和经验能指导与激励自己创业致富,我去了很多创业公司都发现越文版的Jack ma的传记,墙上贴了马云的头像及其金句。

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                       Jack Ma

7)法律以及政策变动的风险

当出现了房地产过热的局面时,政府可能会出台一些新的税收政策及金融政策,来调控房地产市场,比如征收增值税,也就是资本利得税以及缩紧对房地产商的信贷等降杠杆手段防止房价快速上涨。

8)建设的风险,不同的项目之间,开发商的实力不一,它的品质以及管理是有一定差别的,因此投资要尽量去选择一些比较有实力有信誉的开发商。仔细检查开发商的各项开发建设许可法律手续是否齐备,避免买到烂尾楼及因开发商违规原因拿不到产权证。

9)中国的新护照因为九段线问题,目前越南政府尚无明确法律规定,字母E开头的中国新护照目前有部分当地的房地产开发商不接受预订或者存在及时取得房产证的障碍。

10)越南与中国一样实施外汇管制,作为投资者,应该安排已经在海外的资金进行投资,然后从安排资金进入越南,直至日后投资资金退出与返回,整个路径我们必须严格遵照中国及越南的相关法律规定,依法行事,避免违法的风险。

总之,对于任何的投资,我们都需要保持一份冷静,以客观的态度去观察和判断,

去认清趋势,把握机遇,避免为信息不对称交智商税,另外一个就是要权衡潜在风险,自己建立一个“心理账户”,估算下你可能投入的钱,然后做一个这笔钱归零的损失计提,权衡出一个让自己与家庭相对放心的金额,然后就去大胆去干吧,但是别轻易梭哈allin

战国荀子《劝学》:

“吾尝终日而思矣,不如须臾之所学也;

其实你与很多地方之间,只隔着一张机票的距离,行胜于言、水深不深只有试过之后才知道,只有勇敢跳入水池才能真正学会游泳,祝大家投资愉快!


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