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【得居】越南买房:中国最惨炒房客,正走上作死的绝路 ...

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发表于 2019-11-1 17:48:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将自己归入该群体,其原本独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。——《乌合之众》
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( ?6 v$ |  V' r  k+ K( Y投资越南房产
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  n4 X# g- }* u& k, [4 j国人是怎样上当的?. J3 w* M6 i* B* g
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9 c& c5 {+ Q; A; a7 m中国人一向喜欢随大流,从股市到楼市,无不如此,很少有自己的判断。于是,我们经常能看到短时间内个别股市和楼市,高楼起、宴宾朋、楼塌了。
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6 M1 C! P/ D# ?2 a( P  p比如,最近很多人跟风投资越南房产,就走上了一条作死的不归路7 ]  F! {  J2 X$ x1 O5 Y
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我去过越南很多次,也接触了很多购买越南房产的投资客,他们心甘情愿掏钱的原因惊人得一致:
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越南将复制“中国奇迹”,现在去买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值。
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这个广告词听起来很诱人,但可惜这是开发商精心装饰的陷阱: s7 C* x. ?' J4 {0 }- a; A

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越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(1) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(2)
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因为信息不对等,很多投资客并不知道真实的越南是什么样的,也不清楚真正的越南经济到底好不好,更不能对越南的房地产发展做一个合理的判断。; X" u. B& @$ @) l% G, E1 Z

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那么,居姐今天就跟大家分享一下越南见闻,科普一下越南经济和房产。! k# F& F2 |, K. T) P8 |+ P6 G6 w
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5 ^/ F) q% x7 ]- a; i5 w$ Z经济奇迹?" P6 n* A: I! E0 e& @) A( q

  c0 T$ m% G  a$ P吹出来的假繁荣!: B8 n" n# J! p8 g
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, J# E4 a3 [5 M; U5 \* _最近几年有一种说法,叫“越南奇迹”。大体是说越南的经济增速快,制造业发展好,将复制中国奇迹
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去年春节,我也在越南逗留了几天。
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有一次在胡志明市,打Grab(越南摩的)去商场。那位摩的小哥不懂英语,他在那里连说带比划折腾了二十多分钟,急得我出了一头汗,最后终于搞懂了他的意思——他想多收5000越南盾,不太到1.5元人民币……
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我当然是非常爽快地答应了。晚上回酒店休息的时候,我回想这件事,觉得很像十几年前的中国农村菜市场,那时候大妈们为了省下几毛钱的菜钱,能跟菜贩子掰扯半个小时。
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所以,越南人真的没什么钱,而越南经济发展也没那么好
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& z# C3 R8 L2 c6 H2 e( r很多中介吹嘘,“越南经济增速在6%以上”,将取代中国在全球制造业上的地位,将“创造越南奇迹”。这话说得真是够不要脸……" C+ v! O8 h0 S5 x( P

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. I3 V( T' s3 \" k, m在越南逛超市的时候,我就发现一个问题:当地售卖的很多T恤都是孟加拉制造的。为什么呢?因为越南制造水平低、质量差,而且价格更贵。& r( N# _% R' l% ]* b. `& f
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9 u1 F# k! n4 ^: w, i# `! H其实,从去年开始就陆续传出:"韩国企业在越南频繁“跑路”!2000名越籍员工薪资无着落"、“越南媒体揭露韩国企业代表半夜跑路 拖欠越南工人百万工资” 等消息,还有不少外资公司正在进一步压低越南工资。
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- R) s1 J% A  H& K3 f9 H 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(3) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(4)
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8 N5 n. E% n. H1 @* y" O这说明:越南制造业的成本优势,并没有想象中的好
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越南现在只能负担低端组装业务,比如袜子、鞋子、玩具等。和中国相比,越南有人力成本的优势,但电费和土地成本并不便宜(和中西部对比)。和孟加拉、柬埔寨、泰国等比起来,优势就更不明显了。
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- g( n! T6 E, Z所以,要谈越南的经济繁荣,还为时尚早。相反,越南经济当下的危机倒是显眼得很:
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越南经济的高速增长主要依靠扩大投资总额,三星曾一度占据越南出口的20%。
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; p4 V+ ~: M( i1 w: G/ p过度依赖国外资本,意味着一旦出现经济危机、投资下滑,那经济很容易就会崩盘。2008年全球经济的时候,越南GDP增速就明显下滑:) U; C7 P5 d" t  V* o: ?5 s; K
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; v. U/ I5 O! d$ w8 i 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(5) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(6) ; o# F$ B+ x( n% |% O
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更糟糕的是,越南的外汇储备极低,只有635亿美元,而外债又极高,达到1400多亿美元。一旦出事,越南很快就会被投机大鳄吃得一干二净。
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人口和城镇化优势?
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落后的表现≠崛起的象征!
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鼓吹越南房地产的无良中介和开发商,还经常提到的就是越南的人口红利和城镇化水平
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+ f0 u* I+ H# I" X, V6 M所谓人口红利,主要是指越南人口年轻。越南人的平均年龄在25岁左右,而中国已经超过了35岁。同时,越南的劳动人口(15-64岁)占比接近70.0%,和2003年的中国很像。
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越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(7) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(8)
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越南总人口只有9270万,相当于一个江苏省(常住人口8029万),从人口来说,越南的人口红利还不及中国。4 c# M9 T1 N9 y$ @/ d1 i
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更关键的是,人口老龄化水平低基本是落后国家的共同点,而绝不是一个国家发展起来的根本
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这个道理同样适用于,以“越南城镇化水平低”为理由,宣称“越南房价必大涨”的论调。落后的地区城镇化水平都低,这是落后的表现,而不是崛起的依据。
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+ P0 A+ Y) l" [! Q其实,越南的城镇化想发展还是有一定难度的。7 N. }2 l& `4 W! ?
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9 n* q5 t4 [4 T% x! `) j首先,越南大城市土地价格极高。拿胡志明市来说,无论是市中心的住宅、商铺还是市郊的土地,统统都贵。市中心一栋两层小楼加土地起码要两百万美金。越南的经济实力想在这样高额的成本下推进城镇化,难。8 o2 W% Q1 O8 s  ^) c6 I
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+ O5 |: M4 N0 }* E! d其次,越南的土地尤其是房产土地,是私人的。越南政府又不敢暴力拆迁,想协调这么多土地进行开发,进度自然不会快。0 E% N" n' {9 n' ^- x. ~2 B
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* H( D- V! Y3 k击鼓传花的游戏,% r& H& m. s# O& x
中国人就爱忽悠中国人; v: k# D2 U2 W! p9 h' v8 R/ e
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这一点,是我很不愿意承认的,但又不得不说。越南房产的火热,更多是中国资本在炒作,是一场中国人忽悠中国人的游戏
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开发商经常会把胡志明市的高租售比作为噱头进行宣传,但实际上没有那么乐观。$ V3 U. L3 Z/ J, s

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去年五六月份,我的一个朋友被外派到胡志明市。据他反馈,当时外国人的收入在1000-2000美金,公寓的月租金在500-700美金,这的确是高租金回报了。8 t( h) N, }* m2 [$ \& R) t
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但在胡志明高档公寓最集中的第二郡,晚上几乎是黑灯瞎火,所谓的高租售比纯属蒙骗! P* n& Y+ r/ \. A
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另外,越南房地产是肯定存在泡沫的。
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越南最发达的胡志明市,绝大多数人的收入在2000-3000人民币/月,整个城市只有部分地方能用信用卡,移动支付压根没有。至于我们习以为常的快递、电商、移动互联经济,更是天方夜谭。9 W: _; i" S* k9 w3 j

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* V/ h0 r- D$ K% Y* R胡志明市的公共交通水平,落后中国40年左右。下图是胡志明市中心的路况,路面有点烂了,比中国的四五线城市还差。$ i7 H( J/ e. B( U! ~
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3 @$ z$ _2 |8 c; ~' F 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(9) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(10) . h* k, q! Z" G9 y+ w* w4 \) E7 Z, T
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越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(11) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(12)   V( F+ ]5 _! g% k+ X% O
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尽管越南政府有很多轨道交通的规划,但以越南政府的腐败、低效,加上高昂的修建成本,基本都没戏。+ ~; S( Z7 Q, g3 n9 R! C3 ~7 s
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$ Z+ _* I! @. ^* n9 O& K这样一个城市的房价,市中心3W人民币/平,郊区2W人民币/平,别墅百万起跳。要说没有泡沫,你信吗?2 m+ a+ D4 z; }/ C9 Y
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  W9 i% p( W4 r* p8 w- p8 Y9 H) f可悲的是,这种破地方还有中国人抢着去买,甚至被越南开发商赶了出来。
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在越南考察的时候,我就遇到过中国投资客被开发商扫地出门的情况,当时一个来自广东的投资客气愤异常,他操着方言骂道:“我绝对要整镬金嘅你叹!”(这已经升级到血海深仇的程度了)
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照理说,这个广东人是要买房付款的,越南开发商没道理不要钱。其实,是因为新版护照上印了“九段线”+ b( v6 w  Q; T1 ~
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所谓九段线,是中国方面对南海领域的主权宣示,简单说就是九段线里面的都归中国。而越南方面认为九段线侵犯了他们的主权。6 g. e& s7 A, b4 x
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" h3 g8 l2 L3 {: `: {9 |# [0 J8 {( m/ i 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(13) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(14) ▲图片来自百度百科
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  D" ~; v8 _) {5 N* Z$ x% n( P' Q" z
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所以越南有骨气的开发商,见到印有九段线的新护照,是坚决不卖房甚至还要请你出去的。2 S1 Y6 B3 i( B- p8 @4 C  o1 e

6 q0 V6 m: D* e& T4 O  n7 y) @$ E8 m, ~, r! r
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5 K7 _1 N% i4 n: u2 M7 z. G* B腐败的政府,
; i1 ^6 [3 j2 `- [4 Z, N永远无法创造奇迹!7 N% l# D& T/ ]% P. t
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! Q% ^; j. L, u: ^* r9 G  m$ F有人问我说,那越南真的就不可能发展起来了?
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这个我还真不敢说,毕竟一切皆有可能。但就看越南政府腐败的样子,我觉得这个可能性微乎其微。
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越南的腐败几乎是从上到下,官官相护的。之前,我的一个朋友旅游,通过AirBnb在胡志明市租了一间屋子。当时房东连护照和签证都没要,说是已经给当地警小费了。
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这种小费类似黑道保护费的东西,非常普遍,而且有通用价格:普通房子一个月1百万越南盾左右,一般酒店的话需要二三百万越南盾。(不知道现在涨了没有); s; \3 P4 g- l8 Q: ~& h
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越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(15) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(16) ( U. M& ~2 |( D$ f) j+ Y

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" ?" p& i7 u7 K- {! `朋友入住第三天,有政府职员过来检查,于是他赶紧电话通知房东。结果,房东为了表达感谢还请他吃了顿饭。你猜为什么?/ }6 f' V( ~  N9 N) y( [: H$ d8 e
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3 t6 h. Y: ~) q( B因为房东的房子刚装修完,需要拿当地政府的文件许可和确认,但你压根没办法知道他们啥时候来。最主要的是,他们过来的主要目的是拿小费(房东给了60美金)。
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这就是胡志明,越南最发达,最开放的城市。
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# E, N4 S# h2 A所以为什么越南外籍男子与越南女子入住酒店,必须出示结婚证,但当地的地下色情业和日本的官方红灯区相比,也毫不逊色
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大概就是腐败作祟吧。
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这样的国家和政府,我着实不看好。相应的,这里的经济和房产,我也不认为会有什么大发展。
8 G* e: L  T: o8 M 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(17) 越房观察-越南投资,越南私募基金,群体盲从意识会淹没个体的理性,个体一旦将本身归入该群体,其本来独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。,越南证券,越南美女,(18)
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